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安庆市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法 (征求意见稿)

征集状态: 已截止 征集时间:2022-02-07 截止日期:2022-03-07

 第一章 总 则

第一条 为进一步规范完善我市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理,根据《民法典》《土地管理法》《城市房地产管理法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发〔2019〕34号)和安徽省自然资源厅等7家单位《关于印发完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的通知》(皖自然资规〔2019〕3号)等规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本办法所称的国有建设用地使用权(以下简称土地使用权)转让、出租、抵押二级市场(以下简称土地二级市场)交易是指土地使用权人将依法取得的土地使用权进行转让、出租、抵押的交易行为,包括土地使用权交易以及土地使用权连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。

第三条 土地二级市场交易应遵循依法依规、诚实守信、平等自愿的原则,并接受政府相关主管部门的监督监管。对违反有关法律法规或不符合土地使用权出让合同、租赁合同、划拨决定书等用地批准文件约定的土地,不予办理交易、登记等手续。

第四条 市自然资源和规划局负责全市土地二级市场的建设、管理和监督。市住建、税务、发改、市场监管、国资、地方金融监管、人民银行等相关主管部门在各自职责范围内开展工作。

第五条 建立土地使用权“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程,交易双方可通过土地二级市场交易平台发布和获取市场信息。交易双方可自行协商交易,也可委托土地二级市场交易平台公开交易,达成一致后签订统一制式的土地使用权交易合同。

第二章 建设用地使用权转让

第六条 建设用地使用权转让是土地使用权人将其依法取得的建设用地使用权(包括地上建筑物、其他附着物)转移给他人的行为,包括买卖、交换、赠予、出资、以及司法拍卖、法人或其他组织合并或分立等形式。

第七条 以出让方式取得的国有建设用地使用权应当具备下列条件方可转让:

(一)按照出让合同约定已经缴清全部国有土地使用权出让金,并取得国有土地使用权证书;

(二)转让时房屋已经建成的,应持有房屋所有权证书或不动产权证书,房屋未建成的,应持有建设工程符合规划的证明材料;

(三)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上(已投资额、总投资额均不含国有建设用地使用权出让价款);属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件;

(四)位于园区管辖区域且享受产业优惠(扶持)政策的项目用地转让,应取得园区管委会同意;

(五)已实现出让合同规定的其他转让前提条件。

已投资额根据已投资情况的审计报告认定,转让土地位于园区管辖区域的,可由园区管委会出具已投资额的认定意见;工业用地条件指“三通一平”(通水、通电、通路,场地平整)条件。

第八条  以划拨方式取得的国有建设用地使用权应当具备下列条件方可转让:

(一)取得有批准权人民政府的批准;

(二)国有建设用地使用权已登记;

(三)房屋已经建成的,应持有房屋所有权证书或不动产权证书;房屋未建成的,应持有建设工程符合规划的证明材料;

(四)已动工开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不低于三分之一;

(五)位于园区管辖区域且享受产业优惠(扶持)政策的项目用地转让应取得园区管委会同意。

第九条  有下列情形之一的国有建设用地使用权不得转让:

(一)地上建筑物、构筑物及其附属设施权属不清,有争议的;

(二)共有土地使用权未经共有人书面同意的;

(三)地上建筑物、构筑物及其附属设施等资产属国有或国有参股,未经国有资产管理部门和主管部门同意的;

(四)抵押期间,未经抵押权人同意转让抵押财产的;

(五)未按土地使用权出让合同约定投资开发、利用土地的;

(六)司法机关和行政机关依法查封或以其他形式限制建设用地使用权的;

(七)列入政府征收、拆迁范围的(司法机关判决裁定转让的除外);

(八)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第十条  对工业用途的国有建设用地使用权转让,可按照“先投入后转让”原则,先依法办理国有建设用地使用权转移预告登记,待具备法定转让条件后,再依法办理国有建设用地使用权转移登记。

第十一条  以国有建设用地使用权作为条件,与他人进行联建房屋、举办联营企业的,视为国有建设用地使用权转让。

第十二条  以作价出资(入股)方式取得的国有建设用地使用权,在使用年限范围内可依法转让。

第十三条  国有建设用地使用权转让的,附着于该土地上的地上建筑物、构筑物及其附属设施一并转让。地上建筑物、构筑物及其附属设施转让的,该地上建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的国有建设用地使用权一并转让。

第十四条  转让土地属工业用地的,受让方拟建项目应符合国家产业政策、环保、安全等准入条件,并达到省、市规定的投资强度要求。

第十五条  受让方应与国土资源行政主管部门签订土地使用权出让合同补充协议,重新约定开发建设期限和履约条款。

第十六条  受让方如需改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,应按照有关规定办理。

第十七条  通过转让方式取得的国有建设用地使用权,其使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

第十八条  实行国有建设用地使用权转让价格申报制度。

国有建设用地使用权转让,转让人应向所在地的县级以上人民政府自然资和规划主管部门如实申报转让价。

国有建设用地使用权转让价格明显低于市场价格的,市、县人民政府可以行使优先购买权。

第十九条  国有建设用地使用权转让双方应向不动产登记机构申请转移登记。

第二十条  国有建设用地使用权分割转让应满足:分割后的建设用地连同地上建筑物、构筑物及其附属设施,具备形成独立宗地条件,且权属和产权关系清晰无纠纷。

第二十一条  有地上建筑物、构筑物及其附属设施的建设用地,在不改变原规划条件要求及已审批规划的前提下,应根据自然资和规划行政主管部门认定的界线办理分割转让。规划已批的未建用地,经自然资和规划管理部门根据已经审批的总平面布置图明确分割界线的,可以按照自然资和规划管理部门意见进行分割转让。

第二十二条  商业(办公)、住宅用地分割转让涉及房产的,应当形成独立的交易楼盘单元(幢、层、间等)作为最小单元转让。

第二十三条  国有建设用地使用权分割转让的最小地块控制面积必须有利于后续土地利用,并不得影响交通、消防、安全等方面的规划控制性指标要求。

第二十四条  有下列情形之一的,建设用地使用权分割转让不予批准:

(一)《国有建设用地使用权出让合同》中约定不得分割的;

(二)要求将工业用地上为工业生产配套的综合楼、职工宿舍用房等非生产性附属设施及其相应范围内的土地使用权与厂区分割的;

(三)要求分割商住用地中规划建设的道路、绿地、公共设施、其他公共场所的;

(四)法律、法规另有规定不得分割的其他情形。

 

第四章 国有建设用地使用权出租

第二十五条 国有建设用地使用权及地上建筑物、其他附着物出租,出租期限超过六个月的,应在土地交易管理机构办理土地出租交易手续;出租期限不得超过土地使用权剩余年限,且最高不得超过20年。土地使用权出租,应书面签订土地使用权出租合同。

第二十六条 以出让方式取得的国有建设用地使用权出租应符合下列条件:

(一)按国有建设用地使用权出让合同约定支付全部出让价款;

(二)取得不动产产权证书;

(三)具有合法的地上建筑物、其他附着物的产权证明;

(四)不得违背国家法律、法规规定和国有建设用地使用权出让合同约定。

第二十七条  以划拨方式取得的国有建设用地使用权出租应符合下列条件:

(一)按划拨决定书约定支付全部土地价款;

(二)取得不动产产权证书;

(三)具有合法的地上建筑物、其他附着物的产权证明材料;

(四)不得违背国家法律、法规规定和划拨决定书的约定。

第二十八条 出租人与承租人应当签订租赁合同,明确双方的权利和义务。租赁合同应载明下列主要内容:

(一)双方当事人的姓名或名称、住所;

(二)土地位置、面积、四至界限;

(三)不动产产权证书编号;

(四)租赁用途;

(五)租金标准及支付方式;

(六)租赁期限;

(七)双方约定的其他事项。

第二十九条 租赁双方应当在租赁合同签订15日内,持下列资料向当地市、县(区)国土资源行政主管部门申请批准并备案:

(一)租赁合同;

(二)租赁双方身份证明(公民个人身份证、法人或其他组织的社会信用统一代码、法定代表人或负责人的有效身份证件);

(三)出租人不动产产权证书及地上建筑物、其他附着物的合法产权证明材料;

(四)法律法规规定的其他相关材料。  

资源行政主管部门接到申请材料后,对双方的出租行为进行核验,对符合出租条件的合同进行批准并备案。每季度或半年终了后10日内,国土资源行政主管部门应将备案信息传递同级税务部门。

第三十条  以营利为目的划拨国有建设用地使用权出租后,出租人应按规定缴纳土地收益金。土地收益金可根据出租合同约定分别按年、季、月计收。

第三十一条  国有建设用地使用权出租备案后,租赁双方应当到当地不动产登记机构办理租赁他项权利登记,未经登记的不得对抗善意第三人。国有建设用地使用权租赁合同终止后,出租人应当自租赁合同终止之日起15日内,到不动产登记机构办理他项权利注销登记手续。

第三十二条  出租人依法转让不动产时,应当在转让之前合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

第三十三条  划拨国有建设用地使用权在租赁期间内,因下列情形之一被人民政府依法收回的,应将出租人缴纳的剩余年期土地收益金退还:

(一)为公共利益需要使用土地的;

(二)为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的;

(三)因用地单位撤销、迁移等原因,停止使用土地的。

第五章 国有建设用地使用权抵押

第三十四条 国有建设用地使用权可依法抵押。土地使用权抵押时,其地上建(构)筑物及其附着物随之抵押。土地使用权抵押,应书面签订国有建设用地使用权抵押合同。

第三十五条 以出让、作价出资或入股等方式取得的国有建设用地使用权,按照出让合同等用地批准文件约定进行开发建设的可以设定抵押权。

以租赁方式取得的国有建设用地使用权,国有建设用地使用权在按规定支付土地租金并完成开发建设后,根据租赁合同约定,其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。

第三十六条 下列国有建设用地使用权可以抵押:

(一)以出让(作价出资或入股、授权经营)方式取得的建设用地使用权;

(二)以划拨方式取得的建设用地使用权符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定条件的;

(三)法律、行政法规未禁止抵押的其他国有建设用地使用权。

第三十七条 国有建设用地使用权抵押原则上以宗地为基本单元,以部分宗地申请国有建设用地使用权抵押的,应提供城乡规划管理部门、国土资源行政主管部门审核同意的相关材料。

以两宗及两宗以上国有建设用地使用权为同一债权设定抵押的,应当分别申请办理。

第三十八条 国有建设用地使用权抵押后,该抵押土地使用权的价值大于所担保债权的余额部分,可以办理再次抵押。抵押人应将已抵押的事实书面告知抵押权人。

第三十九条 以国有建设用地使用权抵押的,其抵押期限不得超过土地使用权剩余年限。

第四十条 以划拨方式取得的国有建设用地使用权设定抵押权,依法拍卖该建设用地使用权时,应从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。

第四十一条 以国有建设用地使用权抵押的,该土地上的地上建筑物、构筑物及其附属设施一并抵押。以地上建筑物、构筑物及其附属设施抵押的,该地上建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的国有建设用地使用权一并抵押。

抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。

第四十二条 下列国有建设用地使用权不予抵押:

(一)地上建筑物已现售备案、预售备案或者已办理预告登记的;

(二)列入政府征收、拆迁范围的;

(三)司法机关和行政机关依法查封或者以其他形式限制的建设用地使用权的;

(四)法律、法规规定其他不得抵押的建设用地使用权。

第四十三条 国有建设用地使用权抵押,抵押当事人应当签订书面抵押合同。

第四十四条 国有建设用地使用权抵押合同应当载明下列主要内容:

(一)被担保债权的种类和数额;

(二)债务人履行债务的期限;

(三)抵押物的名称、坐落、状况、面积、权利归属;

(四)担保的范围;

(五)当事人认为需要约定的其他事项。

抵押合同不完全具备前款规定内容的,可以补正。

第四十五条 订立抵押合同前抵押物已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押物出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

第四十六条 抵押权人要求抵押物保险的,以及要求在抵押物抵押后限制抵押人出租、转让、抵押抵押物或者改变抵押物用途的,抵押当事人应当在抵押合同中载明。

第四十七条 抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押物归债权人所有。

第四十八条 自然人、法人或其他经济组织均可作为国有建设用地使用权抵押权人。

第四十九条 以国有建设用地使用权抵押的,当事人应当申请抵押登记。

第五十条 国有建设用地抵押权自抵押登记之日起设立。

第五十一条 委托贷款或银团贷款抵押的,抵押权人按照抵押合同确定。

第五十二条 办理建设用地使用权抵押登记,应当向不动产登记机构提交下列材料:

(一)不动产登记申请书;

(二)申请人身份证明(法人或其他组织应提交营业执照或组织机构代码证);

(三)不动产权属证书;

(四)主债权合同。最高额抵押的,应当提交一定期间内将要连续发生债权的合同或者其他登记原因文件等必要材料;

(五)抵押合同。主债权合同中包含抵押条款的,可以不提交单独的抵押合同书。最高额抵押的,应当提交最高额抵押合同;

(六)下列情形还应当提交以下材料:

1.位于园区管辖区域且享受产业优惠(扶持)政策的项目用地,应提交园区管委会同意抵押的会议纪要;

2.属房地产开发项目的,应提供房产管理部门出具的地上房屋未预售证明;

3.委托办理的,应提供委托书及委托代理人身份证明。

(七)法律法规规定需要提交的其他资料。

第五十三条 已经登记的抵押权,因下列情形发生变更的,当事人可以申请抵押权变更登记:

(一)权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的;

(二)担保范围发生变化的;

(三)抵押权顺位发生变更的;

(四)被担保的主债权种类或者数额发生变化的;

(五)债务履行期限发生变化的;

(六)最高债权额发生变化的;

(七)最高额抵押权债权确定的期间发生变化的;

(八)法律、行政法规规定的其他情形。

第五十四条 已登记的抵押权,发生下列情形之一的,当事人应当申请抵押权注销登记:

(一)主债权消灭的;

(二)抵押权已经实现的;

(三)抵押权人放弃抵押权的;

(四)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使抵押权消灭的;

(五)法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形。

第五十五条 按本规定设定抵押权的建设用地使用权在抵押期间申请办理土地变更登记的,应征得抵押权人的书面同意。抵押权人未同意的,不得办理抵押建设使用权变更登记。

第六章 服务与监管

第五十六条 建立安庆市土地二级市场线上服务平台,为全市土地使用权转让、出租、抵押提供信息发布、公示、查询、咨询和线上交易等服务功能。制定规范统一的交易合同文本,保障权利人合法权益。

第五十七条 建立土地二级市场交易与不动产登记信息共享机制,实行“交易+登记”并联办理,提供一次告知、一窗受理、一站办结的一体化服务。

第五十八条 在交易场所汇集交易、登记、银行、税务、公证等相关部门或机构的办事窗口,为交易各方提供一站式服务。

第五十九条 发挥土地交易机构人员的专业优势,为用地单位提供法律、政策咨询服务。培育和规范中介组织,发挥社会中介组织在土地二级市场交易活动中的桥梁作用,为交易提供咨询、估价、经纪等服务,加强对中介机构的指导和监管,引导其诚信经营。

第六十条 健全土地二级市场动态监测监管制度,完善监测监管信息系统。严格落实公示地价体系,定期更新和发布基准地价或标定地价,定期分析土地二级市场运行状况,防止交易价格异常波动。

第六十一条 建立土地一、二级市场联动机制,加强一级市场土地投放总量、结构、时序等的衔接,适时运用财税、金融等手段,加强对土地市场的整体调控,切实维护土地市场健康平稳运行。

第七章 附则

第六十二条 本市行政区域范围内国有建设用地使用权转让、出租、抵押交易,适用本办法。

第六十三条 因国有建设用地使用权转让、出租、抵押等引起的经济纠纷,按《民法典》、土地管理、城市房地产管理等有关法律、法规的规定处理。

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