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安庆市关于进一步推进工业用地提质增效的若干政策措施(征求意见稿)

征集状态: 已截止 征集时间:2022-02-07 截止日期:2022-03-07

 

为深化自然资源供给侧结构性改革,不断提高工业用地精准配置和利用效率,增强自然资源保障发展能力,结合我市实际,制定以下政策措施。

一、实施工业用地容积率限低

(一)提高工业项目用地容积率。新上工业项目用地容积率一般不低于1.0,其中国家级开发区新上工业项目容积率一般不低于1.2。对照《国民经济行业分类》(GB/T 4754-2017),化学原料和化学制品制造业,石油、煤炭及其他燃料加工业,非金属矿物制品业,黑色金属冶炼和压延加工业,有色金属冶炼和压延加工业等特定产业,以及基于环保、安全、消防等要求和使用特殊工艺的工业项目用地容积率低于1.0的,须由县(市)、区人民政府出具认定情况说明,并符合《安徽省建设用地使用标准(2020年版)》。

(二)提高高标准厂房容积率。高标准厂房用地容积率一般不低于2.0,鼓励企业建设使用四层及以上配工业电梯的高标准厂房;鼓励计算机、通信和其他电子设备制造业、纺织服装和服饰业等行业建设使用高标准厂房;鼓励专精特新中小企业、初创企业、小微企业租用高标准厂房,各地应在租金、配套服务等方面给予倾斜支持。需转让、出租的高标准厂房载体原则上由政府平台公司建设,分割转让比例不超过总计容建筑面积的50%。用地规模小于1.5公顷且适宜使用高标准厂房的工业项目,一般不予单独供地。确因道路、河流分割的边角地小于1.5公顷的,在满足准入产出要求的前提下,可单独供地。

(三)提高科创产业项目用地容积率。按工业用地管理的研发项目用地容积率一般不低于2.5。

二、保障产业规划发展空间

(四)优化产业用地空间布局。结合市县国土空间总体规划编制,因地制宜划定“产业基地—产业社区—工业区块”三级产业区块保护线,深化产业用地保障线、过渡线和腾退线,细化完善分类管控规则,引导产业向园区集中、集聚发展。

(五)强化产业园区研究。按照布局集中、用地集约、产业集聚、复合利用的要求,各地应开展相关研究,在摸清各类产业需求和现状情况的基础上,围绕园区发展定位和主导优势产业,合理确定普通工业、孵化载体、混合产业等不同类型产业布局和规模。鼓励各业态所需的配套服务设施集中设置和集约建设,共享共用商业服务业、商务公寓、宿舍以及公共管理与公共服务等邻里中心综合设施及生态环境基础设施。

(六)加强详细规划实施管理。依据工业用地提质增效相关要求,合理确定容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等管控指标,落实容积率下限控制要求。在园区交通、环境以及配套设施等容量范围内,鼓励提高园区土地利用率,在安全生产前提下,工业用地绿地率可从低要求,不得建设“花园式工厂”。落实规划管控要求,依据经批准的详细规划提出地块位置、使用性质、开发强度等规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分,并在后续方案审查和规划许可阶段落实。

三、支持科创产业融合发展

(七)支持混合产业用地供给。在符合国土空间规划、用途管制要求的前提下,支持混合产业用地供给,鼓励同一地块内工业、仓储、研发、办公、商服等用途互利的功能混合布置,促进土地用途混合利用和建筑复合使用。混合产业用地应坚守安全和环保底线,遵循产业关联、功能互动、用地兼容、提高土地利用效能的原则,满足相关技术和政策条件。对涉及公共安全、环境保护及特殊功能需求的用途不得混合利用。工业用地可有条件兼容生产服务、行政办公和生活服务设施,科研用地可兼容研发与中试、科技服务设施与项目及生活性服务设施,进一步实现功能混合。

(八)设定差别化用地规划条件。单一工业用地可适度增加研发、中试设施、检测等其他产业用途,其他产业用途和行政办公、生活配套设施用地面积占项目总用地面积比例上限由7%提高到15%,建筑面积占比上限相应提高到30%。新型产业用地可混合工业、研发、办公、商服等用途互利的功能,其中工业、研发等产业用房计容建筑面积占总计容建筑面积比例不低于70%且工业生产用房计容建筑面积占总计容建筑面积比例不低于30%。配套用房主要包括商务办公、小型商业、物业、食堂和员工宿舍等,计容建筑面积不高于总计容建筑面积的30%,其中商务办公配套建筑面积不高于总计容建筑面积的5%且总规模不超过10000平方米。除新型产业用地商务办公配套外,其余配套用房不得分割转让、分割抵押。

四、加强土地立体开发利用

(九)编制地下空间开发利用专项规划。结合国土空间总体规划,编制完善地下空间开发利用专项规划,因地制宜明确省级及以上开发区地下空间的开发目标、重点区域、分层分区和协调连通等规划管控和建设要求,统筹开展人防工程、轨道交通、综合管廊等建设。详细规划要明确具体地块的地下空间开发利用规划管控要求。

(十)鼓励地下空间复合利用。在确保生产安全、公共安全和环境安全的前提下,鼓励工业项目利用地下空间建设仓储、停车设施以及生活配套等设施,鼓励新型产业社区和按照工业用地管理的研发类项目建设一层以上的地下空间。工业用地结建的地下空间建筑面积可不计容,不收取相应地下空间土地出让金。各地可设立地下空间建设用地使用权,地下空间建设用地使用权划拨、出让、租赁、作价出资(入股)等,均参照地表建设用地使用权资产配置相关规定执行。地下空间所涉建设用地使用权、建(构)筑物所有权、地役权、抵押权以及其他不动产权利可依法办理不动产登记。(参照省攻坚行动方案,将原文第11条合并到第10条)

五、实施差别化地价政策

(十一)支持重大产业项目发展。对符合安徽省和安庆市优先发展产业目录,且项目用地亩均税收不低于省级以上开发区准入标准的2倍的工业用地,在确定土地出让底价时,可按不低于所在地土地等别相对应的工业用地最低价标准的70%执行。产业准入目录根据市政府产业政策动态调整。

(十二)规范混合产业用地价格。生产研发用地的出让起始价按照规划设定的工业、研发比例分用途评估后合并计算确定,不得分割转让、分割抵押。新型产业用地整体持有部分参照工业用地价格评估,转让部分根据各用途的构成比例,分用途评估地价,其中工业用地拟转让部分价格不低于工业用地评估价格的1.5倍,商务办公拟转让部分价格不低于商务办公用地评估价格的1.2倍,科研设计拟转让部分价格不低于商业用地评估价格的0.8倍。

六、盘活存量工业用地空间

(十三)完善低效产业用地再开发工作机制。根据土地利用现状,结合第三次土地调查成果、产业园区用地调查成果等,充分衔接国土空间规划和相关专项规划,全面摸清工业低效土地的权属性质、规模结构、开发建设、固定投资、亩均效益、企业现状等情况,形成工业低效用地处置清单。组织编制再开发专项规划和分年度实施方案,建立低效工业用地再开发项目库,实施动态管理,形成存量工业用地盘活地图,引导低效用地主动退出。鼓励市属国有企业参与低效用地再开发和储备土地一级开发,原土地使用权人无法实施自主再开发的,可向政府申请土地收储并获得合理补偿。支持产业园区探索以地换股、异地置换等市场化补偿方式。

(十四)实施低效用地腾挪盘活和改造提升行动。开展工业低效土地全域治理攻坚行动,对低效存量资源盘活实施差别化引导,推动开发区、工业园区高质量发展。对可以收回、收购、置换等方式纳入政府土地储备库的,经与用地单位协商一致后,收回全部或部分建设用地使用权。对符合规划要求、产权关系清晰、无债务纠纷等具备转让条件的,进行项目嫁接,引导进入土地二级市场,转让全部或部分建设用地使用权。对工业低效土地使用权人的闲置厂房,积极引进承租方租用厂房。鼓励市场主体收购相邻多宗低效工业用地地块,进行集中规划利用。引导零星分散的工业企业向工业园区集聚,推进产业链和产业集群发展,提升亩均效益。

(十五)畅通低效用地再开发途径。允许土地使用权人自主再开发,或以转让、入股、联营等方式开发低效工业用地。单宗低效用地,涉及两个以上用地主体,可以由多个主体联合或共同设立项目公司作为新的主体进行开发改造。相邻多宗地块,可以由原国有土地使用权人联合或共同设立项目公司作为新的用地主体进行开发改造。边角地、夹心地、插花地等无法单独出具规划条件或难以独立开发的零星土地,可纳入周边地块一并开发。完善建设用地二级市场,搭建市场平台,健全交易规则,畅通信息渠道,加强不动产登记、工商登记等环节管控,规范管理产业项目中涉地司法处置、股权交易转让。探索工业项目结余土地分割转让路径。

(十六)深化企业绩效评价应用。深化工业企业资源利用绩效评价工作,加强绩效评价成果应用,依法依规实施差别化财税、用地、用电、用水、用气、金融、人才等政策,引导工业企业转型升级和提质增效。(参照省经信厅等十部门《关于推广亩均效益评价工作意见》内容修改)

原文:深化工业企业资源利用绩效评价工作,加强绩效评价成果应用,综合运用水、电、气、用地、排污、产业项目扶持、城镇土地使用税等差别化政策,引导工业企业转型升级和提质增效。

七、加强全过程监管服务

(十七)优化项目用地服务。深化“标准化”出让模式,各地根据产业准入、功能区划和相关区域评估要求,合理提出产业项目“标准地”的投资强度、能耗、环境、建设、亩均税收等控制性指标。鼓励新增工业用地弹性出让或以租赁方式供地。按照政企互信和政企守信原则,通过告知承诺、容缺受理等方式,推动带方案出让工业项目实行“拿地即开工”, 对于规划建设条件明确的工业项目,在土地出让前,市、县(市、区)和市经开区、高新区自然资源和规划主管部门依据详细规划向开发园区或项目提出单位出具规划设计条件,由开发园区或项目提出单位组织编制建设工程设计方案,并根据经自然资源和规划主管部门审定的建设工程设计方案,组织开展施工图设计。自然资源和规划主管部门要将经审定的建设工程设计方案和施工图设计文件一并纳入土地出让方案。企业在签订土地出让合同并按合同约定缴纳出让金后1个工作日内可在综合服务窗口领取建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证,实现“拿地即开工”;一次性缴清土地出让金和相关税费的,可同步申办获得不动产权证。

原文:深化“标准化”出让模式,从产业政策、投资规模、产出效益、环境影响安全生产和职业病危害、科技创新、资源集约利用等6个方面确定工业用地准入标准。实施出让年期与评审结果相挂钩的弹性出让机制,确定弹性年期出让、分段出让、先租后让等差别化供地方式。按照政企互信和政企守信原则,通过告知承诺、容缺受理等方式,推广“拿地即开工”模式,提高项目审批效率。

(十八)加强用地履约考核。深化“出让合同+投资发展监管协议”模式,落实各地工业用地产出考核监管主体责任,对项目总投资、投资强度、亩均税收等产业准入指标标准履约情况实施监管,强化履约考核监管刚性。

(十九)强化用地监测监管。严格落实土地动态巡查制度,实施土地供应全程监管;加快推动批而未供和闲置土地处置,建立低效用地再开发、批而未供和闲置土地处置工作通报制度。实施“增存挂钩”机制,将年度新增建设用地计划与盘活批而未供和闲置土地总量相挂钩,向资源存量要发展增量,持续推进工业用地节约集约高效利用。

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